منتج الرهن الميسر وأثره على السوق العقاري

قرأت أصداء و ردة فعل بعض ”الاقتصاديين المقاطعين“ بأن منتج الرهن الميسر هو حركة لإنعاش ولزيادة أسعار العقار وهذا ما يرفضه من يقود هذه الحملات .. ومن خلال ذلك سأوضح بعض النقاط ..

----------------------

⚡️منتج التمويل الإضافي :

في السابق كان الصندوق العقاري يضمن للبنك قيمة الدفعة المقدمة 30% من قيمة العقار بما لا يتجاوز مبلغ 500,000 ريال ، على أن يتحمل البنك تمويل العميل نسبة 70% من قيمة العقار ، ومع هذا لم يستفيد المواطن المستحق لقرض الصندوق ولا توجد اي اضافة فعلية ملموسة في انتعاش سوق العقار ، مما جعل وزير الإسكان ومدير الصندوق العقاري يقرران بالتمديد للمستحقين عامين إضافيين في حينها لتنتهي مهلة الإستفادة في شهر شوال 1439 هـ .

⚡️منتج الرهن الميسر :

حالياً أصبح القرار هو أن يتحمل مستفيدي (وزارة الإسكان/الصندوق العقاري/ أو اي منتج دعم سكني يخص الدولة) نسبة 15% من قيمة العقار مع تحمل وزارة المالية 15% الأخرى مما يجعل الممول (بنك/شركة تمويل/البنك العقاري مستقبلاً) تحمل نسبة 70% من قيمة العقار ، مع ملاحظة ذكاء الوزير بتخصيص البرنامج لمنتجات المطورين العقاريين ، وهذا يعني قد تتغير الشروط في المستقبل القريب في حال توحيد مهام الصندوق العقاري و وزارة الاسكان حال الإنتهاء من قائمة الحاصلين على موافقة من الصندوق العقاري.

⚡️مستحقي قرض الصندوق العقاري:

هذا القرار سيضر مستحقي الصندوق العقاري في حال حصولهم على منتج التمويل الاضافي الخاص بالبنوك وعددهم قرابة 120 ألف مواطن حصلوا على الموافقة ولكن لم يستفيدوا من قرض الصندوق ، لأن العميل الآن سيضطر لدفع نسبة 15% من قيمة العقار وهو سابقاً لا يتحمل أي دفعة بالإضافة إلى إحتمالية تقليص مبلغ قرض الصندوق العقاري بناءاً الوضع الإئتماني و عمر المستحق للقرض .

🔴خاتمة :

المنتج هو من ضمن برامج تقدمها وزارة الإسكان  بدعم من الدولة ولا يوجد له أي تأثير "كبير وملموس" فما يحكم الأسعار هو زيادة الطلب ووفرة في العرض ... لا أقل ولا أكثر .. حَكم عقلك .. واعمل على التخطيط لنفسك بدون أن تنصاع لأحد ..

توضيح لتعميم مؤسسة النقد بخصوص إعادة جدولة التمويل العقاري

1️⃣”صدر التعميم بتاريخ ٢٤-١-١٤٣٨هـ وهو ليلة استطاع القسط الشهري في فترة سابقة" ، حيث لا توجد فترة كافية لتدارك تطبيق التعليمات المدونة في التعميم سواءاً من العملاء أو البنوك وشركات التمويل .

2️⃣ذكر البند الأول ”حصر وتحديد جميع العملاء الذين يتبين ((ثبوت تأثير)) أقساط سداد قروضهم بعد إلغاء البدلات“ ، وهذا الأمر لن يحدث إلا بعد نزول أول راتب للعملاء حتى يتم التحقق من أحقيتهم في إعادة الجدولة أم لا .

3️⃣ذكر البند الثاني ”المبادرة من البنك بإبلاغ  العملاء الذين يتم التوصل بثبوت تأثرهم ومطالبتهم بتزويد البنك بخطاب تعريف الراتب التفصيلي“ ، وهذا الأمر يجعل البنك يتحقق أكثر لإعطاء العميل احتساب جديد وتقديم كافة الحلول الممكنة له ليتم معالجتها في القسط الذي يليه.

4️⃣كما ذكر في البند الثاني أيضاً ” إعطاء العميل فترة لا تزيد عن 6 أشهر بتقديم ما يثبت تأثر راتبه“ ، وهذا الأمر فيه إنصاف لبعض الحالات الذين لن يتمكنوا من زيارة البنك وأيضاً هي جزئية تؤكد بأحقية البنك لإستقطاع الأقساط الشهرية لحين تزويد البنك بما يثبت تأثر العميل والتأكد من رغبته في إعادة الجدولة. 

5️⃣ذكر البند السادس ” إيلاء أول قسط يحل بعد قرار مجلس الوزراء أعلاه أولوية في المعالجة ، وهذا الأمر يعني إعطاء أول قسط يحل بعد استيفاء إشتراطات مؤسسة النقد من إحصاء وتحقق وتثبت فعلي لمستندات العميل (تعريف الراتب الجديد) ، أن يلتزم البنك أو شركة التمويل بإعادة الجدولة للقسط الذي يليه بعد موافقة العميل على ذلك .

🔴ختاماً :

تأخرت مؤسسة النقد كثيراً في إصدار التعميم مما أوقع البنوك وشركات التمويل العقاري في حرج كبير مع العملاء حيث أن المدة غير كافية للإحصاء والتحقق والتثبت ، بالإضافة لعدم وجود أي نص واضح ومباشر بعدم خصم أو فرض تأجيل إستقطاع قسط شهر محرم ، لذلك لا يوجد ما يمنع من خصمه في وقته الحالي.

آلية إعادة الجدولة للمتضررين من قرار إلغاء البدلات لمنتج التمويل العقاري

⚡️يجب التوضيح وعرض الخيارات المتاحة لإعادة الجدولة بصيغة مختصرة واضحة وسهلة الفهم للعميل.

☄الالتزام بعدم تغيير نسبة الربح للعقود ذات (النسبة الثابتة) .

⚡️الالتزام باستخدام نسبة الربح في (العقود المتغيرة) التي تم احتسابها للعميل قبل صدور التعليمات مع توضيح تاريخ إعادة التقييم للفترات اللاحقة ”متغير كُل سنه/سنتين/أربعة/خمسة".

☄الالتزام بعدم احتساب أي رسوم إضافية.

⚡️الالتزام بعدم تقليص الخدمات والمميزات مثل التغطية التأمينية في حال الحريق أو إسقاط المديونية في حال الوفاة أو الصيانة الأساسية أو غير ذلك .

☄تحديد نسبة القسط من الدخل الشهري الجديد بحيث (لا تتجاوز نسبة الإستقطاع عند منح التمويل) .

⚡️يمكن تقديم خيار إعادة الجدولة بـ(أقساط متزايدة بعد موافقة العميل) بما يتناسب بشكل واقعي مع الوضع المستقبلي المتوقع له.

☄يجب ألا يتجاوز عمر العميل عند تاريخ سداد القسط النهائي بعد إعادة الجدولة ما تم الاتفاق عليه في عقد التمويل الأساسي أو 65 سنة ميلادية (أيهما أعلى).

⚡️إعطاء أول قسط يحل أولوية في المعالجة وتطبيق قرار إعادة الجدولة إبتداءاً منه.