قراءة/ إيجابيات تطبيق قرار الدفعة المقدمة وتخفيضها وماهية آثارها السلبية 2-2

💢قراءة/ إيجابيات تطبيق قرار الدفعة المقدمة وتخفيضها وماهية آثارها السلبية 2-2

🖲 إيجابيات تطبيق قرار الدفعة المقدمة 30% :

⚡️سبب رئيسي في تقليص المبلغ الممول للعميل وأرباح التمويل .

⚡️سبب رئيسي في تقليص مدة سداد التمويل .

⚡️عنصر مساعد في انخفاض سعر العقار لقلة الطلب .

⚡️سبب رئيسي في التأثير وكَبح جماح التضخم المبالغ فيه على طلب التمويل العقاري من البنوك .

⚡️عنصر غير مباشر في توجيه المواطن للعمل على توفير الدفعة المقدمة من خلال الإدخار "وهي الطريقة السليمة" .

🎯 الآثار السلبية بعد التطبيق ، انحصرت في ارتفاع أسعار الإيجار وعجز المواطن عن توفير الدفعة  ، ليسلك طُرق خاطئة في زيادة الديّن عليه من خلال اقتراض الدفعة المقدمة .

🖲 إيجابيات قرار تخفيض الدفعة المقدمة إلى 15% :

📌 نهاية العام 2016م ، قرر البنك الفيدرالي وأتبعه قرار من مؤسسة النقد برفع نسبة الفائدة ، وقد أصبح حتمياً زيادة نِسب الفائدة  من البنوك بسبب إرتفاع تكلفة التمويل عليهم ، كما أن هناك احتمالية رفع نسبة الفائدة لثلاث مرات من البنك الفيدرالي خلال هذا العام 2017م ، لذلك يُعتبر قرار الحصول على تمويل عقاري حالياً ”ايجابي لمن يبحث عن التمويل“ قبل ارتفاعها المتوقع خلال الربعين الثالث والرابع .

📌يوجد أثر ملموس في انخفاض أسعار العقار إلى نسبة تتجاوز 35% لمناطق عدة يكثر فيها المعروض .

📌أصبح بالإمكان توفير الدفعة المقدمة من خلال "من عَمل على تطبيق سياسة الإدخار" خلال العاميين الماضيين .

📌قرار الشراء أصبح بيد المشتري وليس بيد مالك العقار لوفرة المعروض وهذا أحدث في سهولة التفاوض مع المُلاك .

📌سيحدث توازن بين ”العرض والطلب“ لفترة محدودة وهي فترة إنتعاش خلال الربعين الأول والثاني من هذا العام 2017م ولكن سيعود إلى الركود بعد ذلك .

📌عنصر مساعد لتحقيق رؤية 2030 وبرنامج التحول الوطني 2020 خلال الأشهر القادمة وتحقيق جزء من رؤية التحول برفع نسبة تملك المواطنين خلال السنوات الخمس القادمة من 47% إلى 52% .

🎯 الآثار السلبية بعد التطبيق ، سينتعش السوق العقاري وقد تتماسك أو تزيد أسعار لفترة محدودة لا تتجاوز 6 أشهر وهذ سيؤثر على ”من لديه سيولة“ ويترقب السوق لإقتناص فرصة للشراء .

🔴خاتمة:

علينا عدم الإنجراف خلف من طَبل قُرابة عِقد من الزمان وأضر الكثير من المواطنين بعدم الشراء إلى أن زادت أسعار العقار أضعاف مضاعفة وكَبد الكثير أعباء زيادة أسعار الإيجارات وحرم الكثير من إنتهاز الفرصة ، فقرار شراء العقار للمواطن يختلف من شخص لآخر فهو يعتمد على اقتناص الفرصة وأيضاً على كيفية الشراء ”هل هو بسيولة متوفرة أم  من خلال تمويل“ وغيرها من الأمور تختلف من شخص لآخر ... تذكر ... قرار الشراء بيدك وليس بيد غيرك .

قراءة/ تطبيق قرار الدفعة المقدمة في التمويل العقاري 2-1

💢قراءة/ تطبيق قرار الدفعة المقدمة في التمويل العقاري 2-1

🖲 تسلسل الأحداث :

⚡️في عام 2012م ، أصدرت مؤسسة النقد الأنظمة واللوائح لتقديم مزاولة نشاط التمويل العقاري وأمهلت البنوك وشركات التمويل عامين لتطبيق الضوابط الجديدة .

📌في تاريخ 9-11-2014م ، تم تطبيق الضوابط الجديدة وأهمها أن الحد الأقصى للتمويل العقاري لا يتجاوز 70% من قيمة المسكن لتصبح الدفعة المقدمة التي يتحملها العميل 30% .

⚡️خلال عامين ، بدأت المؤسسة بالتدرج وسمحت لمستحقي منتج الرهن الميسر والدعم السكني لدى وزارة الإسكان بتحمل نسبة 15% من قيمة المسكن بالإضافة إلى تحمل وزارة المالية نسبة 15% وأن يكون تطبيق القرار خلال الربع الأول من عام 2017م .

📌في تاريخ 15-3-2016م ، خصت المؤسسة وسمحت لشركات التمويل العقاري المرخصة (6 شركات) بزيادة الحد الأقصى للتمويل إلى 85% لتصبح الدفعة المقدمة التي يتحملها العميل 15% وهذا القرار لا يشمل عملاء البنوك .

⚡️في تاريخ 5-1-2017م ، قررت المؤسسة السماح للبنوك بزيادة الحد الأقصى للتمويل إلى 85% لتصبح الدفعة المقدمة التي يتحملها العميل 15% على المسكن الأول فقط .

.. يتبع ..

منتج الرهن الميسر وأثره على السوق العقاري

قرأت أصداء و ردة فعل بعض ”الاقتصاديين المقاطعين“ بأن منتج الرهن الميسر هو حركة لإنعاش ولزيادة أسعار العقار وهذا ما يرفضه من يقود هذه الحملات .. ومن خلال ذلك سأوضح بعض النقاط ..

----------------------

⚡️منتج التمويل الإضافي :

في السابق كان الصندوق العقاري يضمن للبنك قيمة الدفعة المقدمة 30% من قيمة العقار بما لا يتجاوز مبلغ 500,000 ريال ، على أن يتحمل البنك تمويل العميل نسبة 70% من قيمة العقار ، ومع هذا لم يستفيد المواطن المستحق لقرض الصندوق ولا توجد اي اضافة فعلية ملموسة في انتعاش سوق العقار ، مما جعل وزير الإسكان ومدير الصندوق العقاري يقرران بالتمديد للمستحقين عامين إضافيين في حينها لتنتهي مهلة الإستفادة في شهر شوال 1439 هـ .

⚡️منتج الرهن الميسر :

حالياً أصبح القرار هو أن يتحمل مستفيدي (وزارة الإسكان/الصندوق العقاري/ أو اي منتج دعم سكني يخص الدولة) نسبة 15% من قيمة العقار مع تحمل وزارة المالية 15% الأخرى مما يجعل الممول (بنك/شركة تمويل/البنك العقاري مستقبلاً) تحمل نسبة 70% من قيمة العقار ، مع ملاحظة ذكاء الوزير بتخصيص البرنامج لمنتجات المطورين العقاريين ، وهذا يعني قد تتغير الشروط في المستقبل القريب في حال توحيد مهام الصندوق العقاري و وزارة الاسكان حال الإنتهاء من قائمة الحاصلين على موافقة من الصندوق العقاري.

⚡️مستحقي قرض الصندوق العقاري:

هذا القرار سيضر مستحقي الصندوق العقاري في حال حصولهم على منتج التمويل الاضافي الخاص بالبنوك وعددهم قرابة 120 ألف مواطن حصلوا على الموافقة ولكن لم يستفيدوا من قرض الصندوق ، لأن العميل الآن سيضطر لدفع نسبة 15% من قيمة العقار وهو سابقاً لا يتحمل أي دفعة بالإضافة إلى إحتمالية تقليص مبلغ قرض الصندوق العقاري بناءاً الوضع الإئتماني و عمر المستحق للقرض .

🔴خاتمة :

المنتج هو من ضمن برامج تقدمها وزارة الإسكان  بدعم من الدولة ولا يوجد له أي تأثير "كبير وملموس" فما يحكم الأسعار هو زيادة الطلب ووفرة في العرض ... لا أقل ولا أكثر .. حَكم عقلك .. واعمل على التخطيط لنفسك بدون أن تنصاع لأحد ..

توضيح لتعميم مؤسسة النقد بخصوص إعادة جدولة التمويل العقاري

1️⃣”صدر التعميم بتاريخ ٢٤-١-١٤٣٨هـ وهو ليلة استطاع القسط الشهري في فترة سابقة" ، حيث لا توجد فترة كافية لتدارك تطبيق التعليمات المدونة في التعميم سواءاً من العملاء أو البنوك وشركات التمويل .

2️⃣ذكر البند الأول ”حصر وتحديد جميع العملاء الذين يتبين ((ثبوت تأثير)) أقساط سداد قروضهم بعد إلغاء البدلات“ ، وهذا الأمر لن يحدث إلا بعد نزول أول راتب للعملاء حتى يتم التحقق من أحقيتهم في إعادة الجدولة أم لا .

3️⃣ذكر البند الثاني ”المبادرة من البنك بإبلاغ  العملاء الذين يتم التوصل بثبوت تأثرهم ومطالبتهم بتزويد البنك بخطاب تعريف الراتب التفصيلي“ ، وهذا الأمر يجعل البنك يتحقق أكثر لإعطاء العميل احتساب جديد وتقديم كافة الحلول الممكنة له ليتم معالجتها في القسط الذي يليه.

4️⃣كما ذكر في البند الثاني أيضاً ” إعطاء العميل فترة لا تزيد عن 6 أشهر بتقديم ما يثبت تأثر راتبه“ ، وهذا الأمر فيه إنصاف لبعض الحالات الذين لن يتمكنوا من زيارة البنك وأيضاً هي جزئية تؤكد بأحقية البنك لإستقطاع الأقساط الشهرية لحين تزويد البنك بما يثبت تأثر العميل والتأكد من رغبته في إعادة الجدولة. 

5️⃣ذكر البند السادس ” إيلاء أول قسط يحل بعد قرار مجلس الوزراء أعلاه أولوية في المعالجة ، وهذا الأمر يعني إعطاء أول قسط يحل بعد استيفاء إشتراطات مؤسسة النقد من إحصاء وتحقق وتثبت فعلي لمستندات العميل (تعريف الراتب الجديد) ، أن يلتزم البنك أو شركة التمويل بإعادة الجدولة للقسط الذي يليه بعد موافقة العميل على ذلك .

🔴ختاماً :

تأخرت مؤسسة النقد كثيراً في إصدار التعميم مما أوقع البنوك وشركات التمويل العقاري في حرج كبير مع العملاء حيث أن المدة غير كافية للإحصاء والتحقق والتثبت ، بالإضافة لعدم وجود أي نص واضح ومباشر بعدم خصم أو فرض تأجيل إستقطاع قسط شهر محرم ، لذلك لا يوجد ما يمنع من خصمه في وقته الحالي.

آلية إعادة الجدولة للمتضررين من قرار إلغاء البدلات لمنتج التمويل العقاري

⚡️يجب التوضيح وعرض الخيارات المتاحة لإعادة الجدولة بصيغة مختصرة واضحة وسهلة الفهم للعميل.

☄الالتزام بعدم تغيير نسبة الربح للعقود ذات (النسبة الثابتة) .

⚡️الالتزام باستخدام نسبة الربح في (العقود المتغيرة) التي تم احتسابها للعميل قبل صدور التعليمات مع توضيح تاريخ إعادة التقييم للفترات اللاحقة ”متغير كُل سنه/سنتين/أربعة/خمسة".

☄الالتزام بعدم احتساب أي رسوم إضافية.

⚡️الالتزام بعدم تقليص الخدمات والمميزات مثل التغطية التأمينية في حال الحريق أو إسقاط المديونية في حال الوفاة أو الصيانة الأساسية أو غير ذلك .

☄تحديد نسبة القسط من الدخل الشهري الجديد بحيث (لا تتجاوز نسبة الإستقطاع عند منح التمويل) .

⚡️يمكن تقديم خيار إعادة الجدولة بـ(أقساط متزايدة بعد موافقة العميل) بما يتناسب بشكل واقعي مع الوضع المستقبلي المتوقع له.

☄يجب ألا يتجاوز عمر العميل عند تاريخ سداد القسط النهائي بعد إعادة الجدولة ما تم الاتفاق عليه في عقد التمويل الأساسي أو 65 سنة ميلادية (أيهما أعلى).

⚡️إعطاء أول قسط يحل أولوية في المعالجة وتطبيق قرار إعادة الجدولة إبتداءاً منه.

تعديلات على اللائحة التنفيذية لتنظيم الدعم السكني

💢تعديلات على اللائحة التنفيذية لتنظيم الدعم السكني:

1- يحدد مبلغ القرض السكني بناءً على تكلفة المسكن .

2- ألا يتجاوز مبلغ القرض السكني قدرة المتقدم - أو المتقدم وأفراد أسرته المدرجين في الطلب - على سداده .

3- لا يتجاوز مبلغ القرض السكني 500 ألف ريال سعودي .

4- تحدد الوزارة تكلفة المسكن الذي يرغب المتقدم في شرائه أو بنائه بمبلغ القرض .

5- إدراج أفراد أسرة المتقدّم المدرجين في طلب السكن للتضامن في السداد.

6- تعليق تخصيص القرض لحين تحقق قدرة المقترض على سداد القسط .

💢تعديلات على طريقة استحقاق الأقساط المالية:

1 - بعد مضي 4 أشهر من:

✔️استلام الوحدة السكنية.

✔️استلام القرض السكني.

2 - بعد مضي سنتين من:

✔️تاريخ توقيع عقد الدعم السكني: ( قرض سكني لبناء مسكن أو أرض وقرض سكنيين معًا) متى كانت الوزارة جاهزة لصرف القرض.

✔️بعد مضي أربعة أشهر من تاريخ إتمام البناء أي المدتين أقل.

✔️تاريخ تسلم المستفيد للأرض أو بعد مضي أربعة أشهر من تاريخ إتمام البناء أي المدتين أقل.

💢تعديلات على الإستقطاع الشهري والمدة :

1 - (33 %) من دخل المتقدم مع مراعاة:

✔️ألا تزيد مدة السداد على (25) سنة من بداية تاريخ الاستحقاق .

✔️ألا يتجاوز عمر المتقدم (65) سنة في نهاية مدة السداد.

2 - (33 %) من دخل المتقدم وأفراد أسرته المدرجين في الطلب.

3 - إذا كانت قيمة القسط لا تكفي السداد خلال (25) سنة يجب:

✔️إحضار كفيل غارم تقبله الوزارة لضمان سداد الأقساط المالية.

4 - إذا كان السداد عن طريق استقطاعها من الدخل الشهري لا تتجاوز نسبته (25 %) من الدخل

مقارنة بين قرار فرض الدفعة المقدمة 30% وقرار تخفيض الدفعة المقدمة إلى 15% :

مقارنة بين قرار فرض الدفعة المقدمة 30% وقرار تخفيض الدفعة المقدمة إلى 15% :

📌قرار فرض الدفعة المقدمة 30% :

في عام 2014 وبنهاية دوام يوم الخميس 6 نوفمبر صدر قرار من المؤسسة بفرض الدفعة المقدمة 30% لعموم العملاء الراغبين بالتمويل العقاري ابتداءاً من يوم الأحد 9 نوفمبر وإلزام البنوك بالتنفيذ فوراً وحتى الآن .

📌قرار تخفيض الدفعة المقدمة إلى 15%:

يوم الأحد 28 فبراير 2016 صدر قرار بتخفيض الدفعة 15% لفئة من المواطنين مع وزارة المالية ووزارة الإسكان لبرنامج الرهن الميسر ، ولم يصل للبنوك حتى الآن أي قرار بتخفيض الدفعة المقدمة لعموم المواطنين ، مما يعني إستمرار قرار فرض الدفعة المقدمة 30% لجميع العملاء الراغبين بتمويل عقاري .

📌وقفة:

يجب علينا عدم الإنسياق خلف المرجفين ، فالقرار مخصص لبرنامج الرهن الميسر ”مستحقي الدعم السكني“ حيث ستضمن الدولة للبنوك ممثلة بوزارة المالية أو وزارة الإسكان بسداد 15%  من قيمة المسكن ، وهذا مُشابه لـ”منتج التمويل الإضافي في البنوك بالتضامن مع الصندوق العقاري“ (فهو يضمن للبنوك سداد قيمة 500,000 ألف ريال بعد مضي أربعة أشهر من توقيع العقد وشراء العقار للعميل ونقل مُلكية المسكن للعميل ورهنه للبنك والصندوق متضامنين) .