سرد تاريخي لمعضلة الإسكان بين الماضي والحاضر

تاريخ الإسكان في المملكة:

من أراد أن يتحدث عن الإسكان عليه أن يفهم تاريخه, فقبل أربعة عقود من الزمن أنشأ جلالة الملك خالد رحمه الله وزارة الأشغال العامة والإسكان وقد أصدر بياناً في تلك الفترة ذكر فيه مقولته الخالدة (سيجد السعودي إن شاء الله أينما تواجد في هذه المملكة الواسعة مسكنناً مريحاً نؤمن له فيه الماء والكهرباء). وكانت هذه الكلمات هي الانطلاقة الحقيقية لتنمية قطاع الإسكان في المملكة.

 كما واكبها أيضاً انشاء صندوق التنمية العقاري لإقراض المواطنين وتمكينهم من بناء المساكن بشكل ميسر. وفي نفس الفترة تم اصدار الأنظمة واللوائح لمنح الأراضي من وزارة الشؤون البلدية والقروية وقد تم تخصيصها وفق ضوابط معينه "لذوي الدخل المحدود" وكانت من أهم الضوابط (منع المواطن من المتاجرة بالعقار الممنوح له). ولقد استمر الحال في تحقيق رؤية جلالة الملك خالد حتى صدر قرار في عام 1420 هـ بإلغاء وزارة الأشغال العامة والإسكان ودمجها ونقل مهامها إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية مع استمرار الصندوق العقاري بمهامه . 

 

فوضى السوق العقاري:

بعد إلغاء وزارة الاشغال , بدأ ضخ منح الأراضي يزداد يوماً بعد يوم وأصبح "المحتاج والمقتدر سواسية" إلى أن تحول الهدف من مسكن ميسر للمواطن إلى سلعة متداولة ومكتسبه تُباع بأضعاف مضاعفة. ولتحليل الموقف أكثر فقد كان من أهم الأسباب التي أحدثت فجوة كبيرة في السوق هي "المضاربات السعرية والمقايضات الوهمية والمساهمات العقارية وسوق التمويل للقروض الشخصية من البنوك ومماطلة المواطنين في سداد قروض الصندوق بالإضافة إلى غياب التنظيم عن السوق العقاري" مما جعل المواطن ينغمس في بحر الإيجار المبالغ فيه , وهذا أدى إلى ارتفاع نسبة عدم تملك العقار إلى أكثر من 60% من المواطنين. 

 

الهيئة العامة للإسكان:

تم إنشائها في عام 1428 هـ وكان من أهم ركائزها (تنظيم السوق العقاري وتيسير حصول المواطن على المسكن , وزيادة نسبة التملك , وتشجيع مشاركة القطاع الخاص في دعم النشاط الإسكاني , ورفع نسبة المعروض من المساكن بمختلف انواعها ومنتجاتها). ولأن الفارق كبير بين الماضي والحاضر فقد كان عدد السكان في أول تعداد عام 1394 هـ هو (7,009,466) مليون نسمة منهم (6,218,361) مليون مواطن و (791,105) ألف مقيم بينما سجلت الاحصائية الاخيرة هذا العام أن عدد السكان قد بلغ (31,742,308) مليون نسمة منهم (20,064,970) مليون مواطن و(11,677,338) مليون مقيم وهذا يبين أنه قد تضاعف عدد السكان إلى نسبة 453%. لذلك فالمشكلة أصبحت شائكة وتحتاج إلى إيجاد الآليات الممكنة لجمع واحصاء المستحقين وتحديد شرائح المستفيدين من الدعم وهذا سيتطلب عدة سنوات لتبدأ الرحلة الجديدة في تحويل الهيئة إلى وزارة .

 

رحلة وزارة الإسكان:

تم تحويل هيئة الإسكان إلى وزارة الإسكان في عام 1432 هـ لتعود الأمور إلى نِصابها وتبدأ في جمع البيانات من المواطنين وفرزها والعمل على خلق المبادرات مع الوزرات الحكومية والقطاع الخاص والبدء في انشاء البرامج التي ستساهم في حل هذه المعضلة ومنها (تطبيق نظام رسوم الأراضي البيضاء على عدة مراحل, وتطبيق برنامج وافي وهو "البيع على الخارطة", وتطبيق برنامج مسارات التملك لمعرفة المستحقين وتمييز الأشد حاجة عن الاقل منه). كما تشمل البرامج تطبيق نظام اتحاد الملاك المعني بالوحدات السكنية المشتركة فهو سيحفظ حقوق جميع الأطراف, وتطبيق نظام إيجار المعني في توثيق العقود وحفظ حقوق جميع أطراف العملية التأجيرية, وتطبيق برنامج إتمام وهو مخصص لخدمة المطورين العقاريين المتعاونين مع الوزارة) وآخرها إطلاق منتج (سكني) بالشراكة مع البنوك وشركات التمويل وسيستفيد من هذا المنتج عدد 280,000 مواطن منها (عدد 85,000 ألف مواطن مستحق من أصل 400,000 مواطن من قوائم الصندوق العقاري) وأيضاً (عدد 195,000 ألف مواطن من مستحقي الدعم السكني من أصل 754,570 ألف مواطن مستحق لدى برنامج الدعم السكني في وزارة الإسكان) , ولكي تواكب الوزارة هذا التطور في العمل سعت لتغيير بعض المفاهيم السائدة لديها في تحويل دور الوزارة من "التخطيط والتطوير" إلى الدور "التنظيمي والرقابي" حيث أن  عدد مشاريع الإسكان القائمة 68 مشروع منها 32 مشروع قارب على الانتهاء وهذا العدد لا يفي بالغرض ولن يسد الاحتياج السكني لذلك قامت الوزارة بعقد الشراكات والاتفاقيات مع المطورين العقاريين في الداخل والخارج وتسليم البنوك وشركات التمويل زمام ضخ السيولة والتمويل وكل ما أوردته سابقاً سيكون عنصر مساعد لتحقيق رؤية 2030 وبرنامج التحول الوطني 2020 برفع نسبة تملك المواطنين خلال الخمس سنوات القادمة من 47% إلى 52% .

بدون قيود ..

حتى لا نسكب الزيت على النار , عِقدٌ من الزمان تكالبت فيه الظروف وزادت فيه رقعة المحتاج للمسكن , لا يمكن أن تُحل بين ليلةٍ وضحاها , فيجب أن يتكاتف الجميع بداية من المواطن في تغيير بعض مفاهيمه في امتلاك المسكن وعدم الاتكالية على الدولة لتوفير المسكن الجاهز والعمل على زرع وإحياء ثقافة الادخار والاعتماد على النفس في الأجيال القادمة بالإضافة إلى ترقب الفرصة لامتلاك المسكن , وامتدادا لدور المواطن يجب على جميع الجهات والوزارات الحكومية وشركات التطوير العقاري والبنوك أن تضع يدها بيد وزارة الاسكان لتحقيق رؤية الملك سلمان حفظه الله التي ذكرها في مقولته الشهيرة "إن توفير السكن الملائم للمواطنين وأسباب الحياة الكريمة من أولوياتنا وهو محل اهتمامي الشخصي" .

مواقع التوظيف الإلكترونية لجميع البنوك السعودية

رسالة لكل الشباب والشابات .. من لديه الطموح والرغبة والعزيمة فلا يتوانى عن السعي وبذل الأسباب لكسب الرزق .. هذه مواقع التوظيف الإلكترونية لجميع البنوك السعودية ..

📌البنك الأهلي :

https://careers.alahli.com/ar/

📌مصرف الإنماء :

http://career.alinma.com

📌بنك ساب :

http://careers.sabb.com/ar/

📌البنك الفرنسي :

http://www.fransicareers.com/ar/

📌البنك الأول :

https://careers.alawwalbank.com/ar/

📌بنك الإستثمار :

https://careers.saib.com.sa/ar/

📌البنك العربي :

https://careers.anb.com.sa

📌بنك البلاد :

https://career.bankalbilad.com/ar/

📌بنك الجزيرة :

http://career.baj.com.sa/ar/

📌بنك الرياض :

https://www.riyadbank.com/ar/careers/vacancies

📌بنك سامبا :

https://careers.samba.com/ar/

📌بنك الراجحي :

https://iapps.alrajhibank.com.sa/OA_HTML/RF.jsp?function_id=14296&resp_id=23350&resp_appl_id=800&security_group_id=0&lang_code=AR&params=-oynNrv08knfGW09hlkwsOOtKEWUccVqRxI-x0wUOVrQ6G8pZKQFivAnpq8vWzrA&oas=-a6frUZNGd2Dv2jCnk9dEw..

📌بنك ميم :

http://careers.meem.com/

قراءة/ إيجابيات تطبيق قرار الدفعة المقدمة وتخفيضها وماهية آثارها السلبية 2-2

💢قراءة/ إيجابيات تطبيق قرار الدفعة المقدمة وتخفيضها وماهية آثارها السلبية 2-2

🖲 إيجابيات تطبيق قرار الدفعة المقدمة 30% :

⚡️سبب رئيسي في تقليص المبلغ الممول للعميل وأرباح التمويل .

⚡️سبب رئيسي في تقليص مدة سداد التمويل .

⚡️عنصر مساعد في انخفاض سعر العقار لقلة الطلب .

⚡️سبب رئيسي في التأثير وكَبح جماح التضخم المبالغ فيه على طلب التمويل العقاري من البنوك .

⚡️عنصر غير مباشر في توجيه المواطن للعمل على توفير الدفعة المقدمة من خلال الإدخار "وهي الطريقة السليمة" .

🎯 الآثار السلبية بعد التطبيق ، انحصرت في ارتفاع أسعار الإيجار وعجز المواطن عن توفير الدفعة  ، ليسلك طُرق خاطئة في زيادة الديّن عليه من خلال اقتراض الدفعة المقدمة .

🖲 إيجابيات قرار تخفيض الدفعة المقدمة إلى 15% :

📌 نهاية العام 2016م ، قرر البنك الفيدرالي وأتبعه قرار من مؤسسة النقد برفع نسبة الفائدة ، وقد أصبح حتمياً زيادة نِسب الفائدة  من البنوك بسبب إرتفاع تكلفة التمويل عليهم ، كما أن هناك احتمالية رفع نسبة الفائدة لثلاث مرات من البنك الفيدرالي خلال هذا العام 2017م ، لذلك يُعتبر قرار الحصول على تمويل عقاري حالياً ”ايجابي لمن يبحث عن التمويل“ قبل ارتفاعها المتوقع خلال الربعين الثالث والرابع .

📌يوجد أثر ملموس في انخفاض أسعار العقار إلى نسبة تتجاوز 35% لمناطق عدة يكثر فيها المعروض .

📌أصبح بالإمكان توفير الدفعة المقدمة من خلال "من عَمل على تطبيق سياسة الإدخار" خلال العاميين الماضيين .

📌قرار الشراء أصبح بيد المشتري وليس بيد مالك العقار لوفرة المعروض وهذا أحدث في سهولة التفاوض مع المُلاك .

📌سيحدث توازن بين ”العرض والطلب“ لفترة محدودة وهي فترة إنتعاش خلال الربعين الأول والثاني من هذا العام 2017م ولكن سيعود إلى الركود بعد ذلك .

📌عنصر مساعد لتحقيق رؤية 2030 وبرنامج التحول الوطني 2020 خلال الأشهر القادمة وتحقيق جزء من رؤية التحول برفع نسبة تملك المواطنين خلال السنوات الخمس القادمة من 47% إلى 52% .

🎯 الآثار السلبية بعد التطبيق ، سينتعش السوق العقاري وقد تتماسك أو تزيد أسعار لفترة محدودة لا تتجاوز 6 أشهر وهذ سيؤثر على ”من لديه سيولة“ ويترقب السوق لإقتناص فرصة للشراء .

🔴خاتمة:

علينا عدم الإنجراف خلف من طَبل قُرابة عِقد من الزمان وأضر الكثير من المواطنين بعدم الشراء إلى أن زادت أسعار العقار أضعاف مضاعفة وكَبد الكثير أعباء زيادة أسعار الإيجارات وحرم الكثير من إنتهاز الفرصة ، فقرار شراء العقار للمواطن يختلف من شخص لآخر فهو يعتمد على اقتناص الفرصة وأيضاً على كيفية الشراء ”هل هو بسيولة متوفرة أم  من خلال تمويل“ وغيرها من الأمور تختلف من شخص لآخر ... تذكر ... قرار الشراء بيدك وليس بيد غيرك .

قراءة/ تطبيق قرار الدفعة المقدمة في التمويل العقاري 2-1

💢قراءة/ تطبيق قرار الدفعة المقدمة في التمويل العقاري 2-1

🖲 تسلسل الأحداث :

⚡️في عام 2012م ، أصدرت مؤسسة النقد الأنظمة واللوائح لتقديم مزاولة نشاط التمويل العقاري وأمهلت البنوك وشركات التمويل عامين لتطبيق الضوابط الجديدة .

📌في تاريخ 9-11-2014م ، تم تطبيق الضوابط الجديدة وأهمها أن الحد الأقصى للتمويل العقاري لا يتجاوز 70% من قيمة المسكن لتصبح الدفعة المقدمة التي يتحملها العميل 30% .

⚡️خلال عامين ، بدأت المؤسسة بالتدرج وسمحت لمستحقي منتج الرهن الميسر والدعم السكني لدى وزارة الإسكان بتحمل نسبة 15% من قيمة المسكن بالإضافة إلى تحمل وزارة المالية نسبة 15% وأن يكون تطبيق القرار خلال الربع الأول من عام 2017م .

📌في تاريخ 15-3-2016م ، خصت المؤسسة وسمحت لشركات التمويل العقاري المرخصة (6 شركات) بزيادة الحد الأقصى للتمويل إلى 85% لتصبح الدفعة المقدمة التي يتحملها العميل 15% وهذا القرار لا يشمل عملاء البنوك .

⚡️في تاريخ 5-1-2017م ، قررت المؤسسة السماح للبنوك بزيادة الحد الأقصى للتمويل إلى 85% لتصبح الدفعة المقدمة التي يتحملها العميل 15% على المسكن الأول فقط .

.. يتبع ..

منتج الرهن الميسر وأثره على السوق العقاري

قرأت أصداء و ردة فعل بعض ”الاقتصاديين المقاطعين“ بأن منتج الرهن الميسر هو حركة لإنعاش ولزيادة أسعار العقار وهذا ما يرفضه من يقود هذه الحملات .. ومن خلال ذلك سأوضح بعض النقاط ..

----------------------

⚡️منتج التمويل الإضافي :

في السابق كان الصندوق العقاري يضمن للبنك قيمة الدفعة المقدمة 30% من قيمة العقار بما لا يتجاوز مبلغ 500,000 ريال ، على أن يتحمل البنك تمويل العميل نسبة 70% من قيمة العقار ، ومع هذا لم يستفيد المواطن المستحق لقرض الصندوق ولا توجد اي اضافة فعلية ملموسة في انتعاش سوق العقار ، مما جعل وزير الإسكان ومدير الصندوق العقاري يقرران بالتمديد للمستحقين عامين إضافيين في حينها لتنتهي مهلة الإستفادة في شهر شوال 1439 هـ .

⚡️منتج الرهن الميسر :

حالياً أصبح القرار هو أن يتحمل مستفيدي (وزارة الإسكان/الصندوق العقاري/ أو اي منتج دعم سكني يخص الدولة) نسبة 15% من قيمة العقار مع تحمل وزارة المالية 15% الأخرى مما يجعل الممول (بنك/شركة تمويل/البنك العقاري مستقبلاً) تحمل نسبة 70% من قيمة العقار ، مع ملاحظة ذكاء الوزير بتخصيص البرنامج لمنتجات المطورين العقاريين ، وهذا يعني قد تتغير الشروط في المستقبل القريب في حال توحيد مهام الصندوق العقاري و وزارة الاسكان حال الإنتهاء من قائمة الحاصلين على موافقة من الصندوق العقاري.

⚡️مستحقي قرض الصندوق العقاري:

هذا القرار سيضر مستحقي الصندوق العقاري في حال حصولهم على منتج التمويل الاضافي الخاص بالبنوك وعددهم قرابة 120 ألف مواطن حصلوا على الموافقة ولكن لم يستفيدوا من قرض الصندوق ، لأن العميل الآن سيضطر لدفع نسبة 15% من قيمة العقار وهو سابقاً لا يتحمل أي دفعة بالإضافة إلى إحتمالية تقليص مبلغ قرض الصندوق العقاري بناءاً الوضع الإئتماني و عمر المستحق للقرض .

🔴خاتمة :

المنتج هو من ضمن برامج تقدمها وزارة الإسكان  بدعم من الدولة ولا يوجد له أي تأثير "كبير وملموس" فما يحكم الأسعار هو زيادة الطلب ووفرة في العرض ... لا أقل ولا أكثر .. حَكم عقلك .. واعمل على التخطيط لنفسك بدون أن تنصاع لأحد ..

توضيح لتعميم مؤسسة النقد بخصوص إعادة جدولة التمويل العقاري

1️⃣”صدر التعميم بتاريخ ٢٤-١-١٤٣٨هـ وهو ليلة استطاع القسط الشهري في فترة سابقة" ، حيث لا توجد فترة كافية لتدارك تطبيق التعليمات المدونة في التعميم سواءاً من العملاء أو البنوك وشركات التمويل .

2️⃣ذكر البند الأول ”حصر وتحديد جميع العملاء الذين يتبين ((ثبوت تأثير)) أقساط سداد قروضهم بعد إلغاء البدلات“ ، وهذا الأمر لن يحدث إلا بعد نزول أول راتب للعملاء حتى يتم التحقق من أحقيتهم في إعادة الجدولة أم لا .

3️⃣ذكر البند الثاني ”المبادرة من البنك بإبلاغ  العملاء الذين يتم التوصل بثبوت تأثرهم ومطالبتهم بتزويد البنك بخطاب تعريف الراتب التفصيلي“ ، وهذا الأمر يجعل البنك يتحقق أكثر لإعطاء العميل احتساب جديد وتقديم كافة الحلول الممكنة له ليتم معالجتها في القسط الذي يليه.

4️⃣كما ذكر في البند الثاني أيضاً ” إعطاء العميل فترة لا تزيد عن 6 أشهر بتقديم ما يثبت تأثر راتبه“ ، وهذا الأمر فيه إنصاف لبعض الحالات الذين لن يتمكنوا من زيارة البنك وأيضاً هي جزئية تؤكد بأحقية البنك لإستقطاع الأقساط الشهرية لحين تزويد البنك بما يثبت تأثر العميل والتأكد من رغبته في إعادة الجدولة. 

5️⃣ذكر البند السادس ” إيلاء أول قسط يحل بعد قرار مجلس الوزراء أعلاه أولوية في المعالجة ، وهذا الأمر يعني إعطاء أول قسط يحل بعد استيفاء إشتراطات مؤسسة النقد من إحصاء وتحقق وتثبت فعلي لمستندات العميل (تعريف الراتب الجديد) ، أن يلتزم البنك أو شركة التمويل بإعادة الجدولة للقسط الذي يليه بعد موافقة العميل على ذلك .

🔴ختاماً :

تأخرت مؤسسة النقد كثيراً في إصدار التعميم مما أوقع البنوك وشركات التمويل العقاري في حرج كبير مع العملاء حيث أن المدة غير كافية للإحصاء والتحقق والتثبت ، بالإضافة لعدم وجود أي نص واضح ومباشر بعدم خصم أو فرض تأجيل إستقطاع قسط شهر محرم ، لذلك لا يوجد ما يمنع من خصمه في وقته الحالي.

آلية إعادة الجدولة للمتضررين من قرار إلغاء البدلات لمنتج التمويل العقاري

⚡️يجب التوضيح وعرض الخيارات المتاحة لإعادة الجدولة بصيغة مختصرة واضحة وسهلة الفهم للعميل.

☄الالتزام بعدم تغيير نسبة الربح للعقود ذات (النسبة الثابتة) .

⚡️الالتزام باستخدام نسبة الربح في (العقود المتغيرة) التي تم احتسابها للعميل قبل صدور التعليمات مع توضيح تاريخ إعادة التقييم للفترات اللاحقة ”متغير كُل سنه/سنتين/أربعة/خمسة".

☄الالتزام بعدم احتساب أي رسوم إضافية.

⚡️الالتزام بعدم تقليص الخدمات والمميزات مثل التغطية التأمينية في حال الحريق أو إسقاط المديونية في حال الوفاة أو الصيانة الأساسية أو غير ذلك .

☄تحديد نسبة القسط من الدخل الشهري الجديد بحيث (لا تتجاوز نسبة الإستقطاع عند منح التمويل) .

⚡️يمكن تقديم خيار إعادة الجدولة بـ(أقساط متزايدة بعد موافقة العميل) بما يتناسب بشكل واقعي مع الوضع المستقبلي المتوقع له.

☄يجب ألا يتجاوز عمر العميل عند تاريخ سداد القسط النهائي بعد إعادة الجدولة ما تم الاتفاق عليه في عقد التمويل الأساسي أو 65 سنة ميلادية (أيهما أعلى).

⚡️إعطاء أول قسط يحل أولوية في المعالجة وتطبيق قرار إعادة الجدولة إبتداءاً منه.